Autore: Avv. Alessandro Amato
Nel caso in cui la surrogazione di un creditore ipotecario venga fatta valere in un’esecuzione immobiliare con intervento dopo la vendita del bene ipotecato, il surrogante partecipa alla distribuzione della somma ricavata in ragione del diritto di prelazione già spettante al surrogato ipotecario senza necessità di annotazione della vicenda modificativa della titolarità del credito.
La questione desta particolare interesse.
La garanzia ipotecaria si trasferisce quindi sull’importo ottenuto dalla vendita del compendio ipotecato.
La surrogazione si riferisce alla sostituzione di un soggetto o di un’entità con un’altra in una pretesa o diritto legale. In questo contesto, vuol dire che un nuovo creditore prende il posto del creditore ipotecario, anche con il diritto ad essere pagato con il ricavato della vendita dell’immobile concesso in garanzia.
Per illustrare come opera questo concetto, è possibile considerare il seguente scenario ipotetico.
Mevia ha ottenuto un mutuo da una banca e ha utilizzato la propria casa come garanzia di restituzione di quanto ricevuto. La banca ha quindi iscritto un’ipoteca volontaria sull’immobile.
Mevia però non riesce a ripagare il mutuo, così la banca decide di intraprendere un’esecuzione immobiliare.
Nel frattempo, Caio, un altro creditore (o un garante), si fa avanti e offre di farsi carico del debito.
Caio, il nuovo creditore, paga il dovuto alla banca e si sostituisce a questa come creditore ipotecario ottenendo gli stessi diritti che aveva la banca, tra i quali il diritto ad essere pagato in via privilegiata con il ricavato ottenuto dalla vendita della casa di Mevia.
In particolare, Caio assume lo stesso grado del creditore ipotecario, cioè lo stesso livello di preferenza nel ricevere il pagamento ottenuto dal ricavato della vendita.
A tal proposito, la Cassazione ha stabilito che “la garanzia ipotecaria si trasferisce sul prezzo realizzato dalla vendita dell’immobile originariamente ipotecato. Qualora la surrogazione di un creditore ipotecario venga fatta valere nel processo esecutivo con intervento dopo la vendita del bene ipotecato e l’emissione del decreto di trasferimento, il creditore che si è surrogato all’originario creditore ipotecario partecipa alla distribuzione della somma ricavata in ragione del diritto di prelazione già spettante a quest’ultimo senza necessità di annotazione della vicenda modificativa.” (cfr. Cass., Sez. III, sentenza n. 6082 del 26/03/2015).
In applicazione degli artt. 2808, 2843 e 2878 c.c., n. 7, la surroga è già sufficiente a trasmettere al surrogante il diritto di cui è titolare l’originario creditore ipotecario di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione.
Il presupposto per l’applicazione dell’art. 2843 c.c. è l’esistenza dell’ipoteca sul bene e dell’iscrizione ipotecaria; “estinta la prima, ai sensi dell’art. 2878 c.c., n. 7, e cancellata la seconda, in adempimento dell’ordine di cancellazione dell’art. 586 c.p.c., non vi è spazio per dibattere della necessità o meno dell’annotazione ai sensi dell’art. 2843 c.c.” (cfr. Cass. Cit.)
A vendita avvenuta e disponibilità del ricavato, l’annotazione ex art. 2843 c.c. non è necessaria per garantire al surrogante il medesimo grado ipotecario del credito del creditore originario, essendo venuta meno l’efficacia dell’ipoteca per l’avvenuta vendita dei beni e la contestuale trascrizione del decreto di trasferimento.
La cessazione dell’ipoteca per le vicende di cui all’art. 2847 c.c. è equiparabile alla vendita del bene, posto che con la vendita il bene si trasferisce libero da gravami.
La vicenda surrogatoria è quindi sufficiente al creditore che si è surrogato nel diritto per essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione.
Nella distribuzione della somma ricavata dall’esecuzione non si tiene conto delle ipoteche, anche se giudiziali, iscritte dopo il pignoramento (cfr. art. 2916 c.c.).
La Cassazione ha ancora precisato che: “il differente tessuto prescrittivo fatto proprio dall’art. 2843, cod. civ., che non contiene sul punto previsioni simmetriche a quelle dell’art. 2916, cod. civ., indica che nell’ipotesi di trasferimento della prelazione l’annotazione giova non a costituire una garanzia, già in essere, bensì, più limitatamente, a identificare il soggetto che ne è titolare, permettendo quest’individuazione ai terzi e consentendo la risoluzione degli eventuali conflitti tra plurimi cessionari”; ed aggiunge che: “coordinando la diversa latitudine logica indotta dalle richiamate prescrizioni, può distinguersi tra disciplina generale della circolazione del diritto reale di garanzia, cui accede la prelazione, e collocazione poziore del cessionario del credito assistito da ipoteca opponibile alla procedura perché anteriore al pignoramento, nella distribuzione del conseguente ricavato” (Cass. n. 5508/2021).
L’ipoteca già presente e iscritta, non aggrava la posizione degli eventuali altri creditori, essendo per loro irrilevante che a soddisfarsi in via privilegiata sia l’originario creditore ipotecario oppure il surrogante.
Ragionando in altro modo, cioè considerando, in mancanza di annotazione ai sensi dell’art. 2843 c.c., il surrogante quale mero chirografario si verrebbe invece a determinare un vantaggio non giustificabile per gli altri creditori (ai fini della distribuzione, l’annotazione ha solo una funzione non costitutiva, bensì dichiarativa).
Da ciò deriva che non aver eventualmente ottemperato alla formalità di cui all’art. 2843 c.c. non può essere di ostacolo alla collocazione in prelazione del credito vantato dal creditore (cfr. Trib. Palermo, 7/12/2021, Dott.ssa Valentina Imperiali).