Abusi edilizi nell’immobile all’asta: cosa succede a chi lo compra
L’asta non sana nulla. I 120 giorni, la doppia conformità, l’ordine di demolizione che segue l’immobile.
Comprare all’asta un immobile con abusi edilizi non cancella gli abusi e il decreto di trasferimento non vale come sanatoria. Il trasferimento è valido anche se l’immobile è abusivo, perché la nullità degli atti tra privati prevista dall’art. 46 DPR 380/2001 non si applica agli atti derivanti da procedure esecutive (co. 5); ma l’ordine di ripristino segue l’immobile e colpisce chi lo possiede, in buona fede o no. La perizia deve indicare le difformità e dire se sono sanabili: è la parte da leggere con più attenzione.
Il termine di 120 giorni
L’aggiudicatario può presentare domanda di permesso in sanatoria entro 120 giorni dalla notifica del decreto di trasferimento (art. 46, co. 5, DPR 380/2001; art. 40, co. 6, L. 47/1985 per le opere anteriori). La domanda è ammessa solo se l’immobile ha i requisiti per il permesso in sanatoria: il termine riapre la possibilità di chiedere, non garantisce l’esito. Il Comune istruisce la domanda e può respingerla; la buona fede dell’acquirente non impedisce l’ordine di ripristino, che riguarda la situazione oggettiva dell’immobile. Decorsi i 120 giorni, resta la sanatoria ordinaria con il requisito della conformità (artt. 36 e 36-bis DPR 380/2001).
Cosa verificare prima dell’offerta
- Se la perizia indica abusi e se li qualifica come sanabili, non sanabili o da verificare
- Se esiste un’ordinanza di demolizione già notificata o trascritta
- Se la difformità è “parziale” (sanzione pecuniaria possibile, art. 34 DPR 380/2001) o totale
- Se l’immobile è in zona vincolata, dove la sanatoria ha limiti ulteriori
- Quanto costerebbe la sanatoria o la demolizione, da sommare al prezzo
Il prezzo giusto per un immobile con abusi
La perizia di solito applica una riduzione del valore per gli abusi, ma non sempre proporzionata al rischio reale. Il parere preventivo quantifica il costo della regolarizzazione o del ripristino e lo confronta con lo sconto implicito nel prezzo base. È il dato che decide se l’offerta conviene e fino a quale rilancio.
Cosa serve per valutare l’immobile
- Perizia completa con allegati fotografici e planimetrie
- Eventuali ordinanze comunali citate in perizia
- Visura catastale e, se disponibili, i titoli edilizi
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Domande frequenti
Il decreto di trasferimento sana gli abusi?
No. Rende valido l’acquisto, non l’opera. L’aggiudicatario può chiedere la sanatoria entro 120 giorni se l’abuso è sanabile.
Se non sapevo dell’abuso posso chiedere la riduzione del prezzo?
No. La vendita forzata non ammette la garanzia per vizi (art. 2922 c.c.). Per questo la verifica va fatta prima.
Posso essere obbligato a demolire?
Sì, se l’abuso non è sanabile: l’ordine colpisce chi possiede l’immobile.