Sfratto per finita locazione: assistenza a Torino e Mondovì per locatori e conduttori
Alla scadenza del contratto il locatore che vuole tornare nella disponibilità dell’immobile può ricorrere al procedimento di licenza o di sfratto per finita locazione. È uno strumento rapido, ma funziona solo se il contratto è effettivamente cessato: una disdetta inviata in ritardo o senza i presupposti di legge comporta il rinnovo del contratto e rende inutile l’azione. Lo Studio Legale Amato assiste i locatori nella gestione della disdetta e del rilascio, e i conduttori che contestano la cessazione del contratto o la data di rilascio.
Licenza o sfratto: la differenza
Il locatore può agire prima della scadenza del contratto, con l’intimazione di licenza per finita locazione, oppure dopo la scadenza, con l’intimazione di sfratto, se il conduttore non ha lasciato l’immobile (art. 657 c.p.c.). In entrambi i casi l’atto contiene la citazione per la convalida davanti al Tribunale del luogo in cui si trova l’immobile.
La disdetta: il punto decisivo
Prima di valutare qualsiasi azione occorre verificare che la disdetta sia stata inviata nei tempi e nelle forme previsti dal tipo di contratto.
Locazioni abitative
- Contratto a canone libero (4+4 anni). Alla prima scadenza il locatore può negare il rinnovo solo per uno dei motivi indicati dall’art. 3 L. 431/1998 — ad esempio la necessità di destinare l’immobile a uso abitativo proprio o dei familiari, o la vendita a terzi a determinate condizioni — con preavviso di almeno sei mesi, specificando il motivo. Alla seconda scadenza la comunicazione di rinuncia al rinnovo va inviata almeno sei mesi prima con lettera raccomandata.
- Contratto a canone concordato (3+2 anni). Valgono regole analoghe: alla prima scadenza il diniego di proroga richiede uno dei motivi di legge.
- Contratti transitori e per studenti universitari. Cessano alla scadenza pattuita, purché sussistano e siano documentate le esigenze di transitorietà previste dal contratto.
Locazioni ad uso diverso (commerciali)
I contratti di durata 6+6 anni (9+9 per le attività alberghiere) si rinnovano automaticamente alla prima scadenza, salvo che il locatore comunichi il diniego per uno dei motivi tassativi dell’art. 29 L. 392/1978 con almeno dodici mesi di anticipo (diciotto per gli alberghi). Alle scadenze successive la disdetta può essere data senza motivazione, rispettando lo stesso preavviso.
Quando l’attività comporta contatti diretti con il pubblico, alla cessazione del contratto per iniziativa del locatore il conduttore ha diritto, di regola, all’indennità per la perdita dell’avviamento, pari a diciotto mensilità dell’ultimo canone (ventuno per le attività alberghiere), e il rilascio può essere condizionato al suo pagamento (art. 34 L. 392/1978). Questo costo va considerato prima di disdettare il contratto.
Il procedimento di convalida
Tra la notifica dell’intimazione e l’udienza devono intercorrere almeno venti giorni liberi (art. 660 c.p.c.). Se il conduttore non compare o non si oppone, il giudice convalida la licenza o lo sfratto e fissa la data per l’esecuzione, tenendo conto delle circostanze del caso. Se il conduttore si oppone, il giudice può emettere un’ordinanza provvisoria di rilascio quando l’opposizione non è fondata su prova scritta (art. 665 c.p.c.); la causa prosegue poi con il rito delle locazioni, previo tentativo obbligatorio di mediazione.
Se alla data fissata l’immobile non viene liberato, il locatore notifica l’atto di precetto per il rilascio e procede con l’esecuzione tramite l’ufficiale giudiziario (artt. 605 e 608 c.p.c.). Per il periodo successivo alla scadenza il conduttore che non restituisce l’immobile è tenuto a corrispondere il canone convenuto fino alla riconsegna, salvo il maggior danno (art. 1591 c.c.).
Per il conduttore: quando ci si può opporre
- se la disdetta è stata inviata in ritardo, nella forma sbagliata o senza indicare il motivo quando la legge lo richiede;
- se il contratto si è rinnovato tacitamente o la durata è diversa da quella indicata dal locatore;
- se, nelle locazioni commerciali, è dovuta l’indennità di avviamento e non è stata corrisposta;
- se il motivo di diniego indicato non corrisponde al vero: in caso di mancata destinazione dell’immobile all’uso dichiarato, la legge prevede rimedi risarcitori a favore del conduttore.
Cosa fa lo studio
- esame del contratto e calcolo delle scadenze;
- redazione e invio della disdetta o del diniego di rinnovo, con la motivazione richiesta dalla legge;
- valutazione dell’indennità di avviamento nelle locazioni commerciali;
- redazione e notifica dell’intimazione di licenza o di sfratto e assistenza all’udienza;
- esecuzione del rilascio e recupero delle indennità di occupazione;
- per il conduttore: verifica della validità della disdetta e trattativa sui tempi di rilascio.
Domande frequenti
Posso mandare via l’inquilino alla prima scadenza del 4+4?
Solo se ricorre uno dei motivi previsti dall’art. 3 L. 431/1998, indicato espressamente nella comunicazione inviata almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza, il contratto si rinnova per altri quattro anni.
Cosa succede se la disdetta è arrivata in ritardo?
Il contratto si rinnova alle stesse condizioni per un ulteriore periodo e la licenza o lo sfratto non possono essere convalidati. Il locatore deve attendere la scadenza successiva e inviare una nuova disdetta nei termini.
L’inquilino rimasto nell’immobile dopo la scadenza deve pagare?
Sì. Fino alla riconsegna il conduttore deve corrispondere al locatore il canone convenuto, oltre all’eventuale maggior danno.
Si può chiedere lo sfratto per finita locazione e insieme per morosità?
Sono procedimenti con presupposti diversi. Se il conduttore non paga, è di regola più rapido agire per sfratto per morosità, anche prima della scadenza del contratto.