La casa è stata pignorata. Cosa si può ancora fare.
Un pignoramento immobiliare non è la vendita: tra la notifica e l’asta passano in media anni, e in quel tempo il debitore ha strumenti precisi. Alcuni hanno termini di pochi giorni; perderli significa perdere l’opzione. Questa pagina spiega quali sono e quando conviene usarli. Assistenza in tutta Italia, da remoto.
I termini che contano
- 20 giorni dalla notifica per contestare vizi dell’atto di pignoramento o del precetto: opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.).
- Fino all’ordinanza di vendita per chiedere di sostituire la casa con denaro: conversione del pignoramento (art. 495 c.p.c.). Si deposita subito almeno un sesto del debito e il resto si può pagare a rate, fino a 48 mesi, se il giudice riconosce giustificati motivi. Si può chiedere una sola volta.
- Non oltre dieci giorni prima dell’udienza fissata per la vendita (art. 569 c.p.c.) per chiedere la vendita diretta a un acquirente trovato dal debitore, a un prezzo non inferiore a quello di stima, con cauzione del 10% (art. 568-bis c.p.c.). Anche questa una sola volta.
- In ogni momento, finché il bene non è venduto, per contestare il diritto stesso del creditore a procedere: opposizione all’esecuzione (art. 615 c.p.c.), quando il credito è già pagato o prescritto, il titolo è invalido, la fideiussione è nulla.
Le quattro strade
- Contestare. Se il titolo è un decreto ingiuntivo non opposto, una sentenza o un mutuo notarile, i margini sono stretti; se è una fideiussione, un contratto bancario con clausole discutibili o un credito ceduto senza prova della titolarità, possono esserci. Si valuta sui documenti, non sulla speranza.
- Pagare a rate con la conversione. Conviene quando il debito è inferiore al valore della casa e il reddito regge le rate. È l’unico strumento che ferma la vendita per legge.
- Vendere prima dell’asta. Una vendita stragiudiziale concordata con il creditore o la vendita diretta autorizzata dal giudice rende quasi sempre più dell’asta, dove il prezzo base può scendere fino a un quarto a ogni esperimento deserto (art. 591 c.p.c.).
- Trattare un saldo e stralcio. Pagare meno del dovuto in cambio della rinuncia alla procedura. Funziona quando il creditore sa che dall’asta ricaverebbe meno.
Cosa serve per una valutazione
Atto di pignoramento e precetto; titolo esecutivo; eventuale perizia; estratto del debito aggiornato; visura dell’immobile; reddito del nucleo. Con questi documenti, in un incontro si capisce quale strada è aperta.
Conflitto di interessi
Lo studio assiste anche creditori istituzionali. Prima di accettare un incarico verifica che il creditore procedente non sia un proprio cliente; in quel caso lo dice subito e indirizza a un collega.
Domande frequenti
Possono vendere la prima casa?
Sì, nelle esecuzioni ordinarie. Il divieto di espropriare l’unico immobile di residenza non di lusso riguarda solo l’agente della riscossione per i debiti fiscali (art. 76 D.P.R. 602/1973).
Quanto tempo passa prima dell’asta?
Dipende dal tribunale: dalla notifica alla prima vendita passano in genere da uno a tre anni, e spesso servono più esperimenti.
Posso restare in casa fino alla vendita?
Di regola sì, se l’immobile è abitato dal debitore e dalla famiglia; il giudice può ordinare la liberazione prima se ostacola la vendita o la custodia (art. 560 c.p.c.).
Se il ricavato non copre il debito?
Il creditore conserva il credito per la parte residua e può agire su altri beni o redditi.