Sfratto per morosità: assistenza a Torino e Mondovì per locatori e conduttori
Quando il conduttore smette di pagare il canone, il procedimento di convalida di sfratto per morosità è lo strumento più rapido per ottenere la restituzione dell’immobile e un titolo per recuperare i canoni non pagati. Lo Studio Legale Amato assiste i proprietari dalla verifica del contratto fino al rilascio dell’immobile e al recupero del credito, e assiste i conduttori che hanno ricevuto un’intimazione di sfratto e devono valutare come difendersi o come sanare la morosità.
Quando si può intimare lo sfratto per morosità
Nelle locazioni ad uso abitativo il mancato pagamento di un canone, decorsi venti giorni dalla scadenza, oppure il mancato pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone, costituisce motivo di risoluzione del contratto (art. 5 L. 392/1978). Nelle locazioni ad uso diverso dall’abitazione — negozi, uffici, capannoni — la gravità dell’inadempimento è valutata dal giudice secondo le regole generali del codice civile.
Prima di agire è opportuno verificare che il contratto sia stato regolarmente registrato, l’esatto ammontare del debito, distinguendo canoni e oneri accessori, e la presenza di garanzie (deposito cauzionale, fideiussioni) che possono incidere sul recupero.
Come funziona il procedimento
L’intimazione e la citazione per la convalida
Il locatore notifica al conduttore l’intimazione di sfratto con contestuale citazione davanti al Tribunale del luogo in cui si trova l’immobile (artt. 658 e 661 c.p.c.). Tra la notifica e l’udienza devono intercorrere almeno venti giorni liberi (art. 660 c.p.c.). Con lo stesso atto si può chiedere l’ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti e di quelli che scadranno fino all’esecuzione dello sfratto (art. 664 c.p.c.).
Il procedimento di convalida non richiede il previo tentativo di mediazione: la mediazione diventa necessaria solo se, a seguito dell’opposizione del conduttore, il giudizio prosegue con il rito ordinario delle locazioni.
L’udienza: convalida o opposizione
Se il conduttore non compare o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto, previa attestazione del locatore che la morosità persiste (art. 663 c.p.c.), e fissa la data per l’esecuzione. Se il conduttore si oppone, il giudice può comunque pronunciare un’ordinanza provvisoria di rilascio quando l’opposizione non è fondata su prova scritta (art. 665 c.p.c.), e la causa prosegue nel merito.
Il termine di grazia
Nelle locazioni abitative il conduttore può sanare la morosità in udienza, pagando canoni, oneri accessori, interessi e spese. Se dimostra di trovarsi in difficoltà, il giudice può concedergli un termine non superiore a novanta giorni, elevabile a centoventi giorni nei casi previsti dalla legge (art. 55 L. 392/1978). Il pagamento nel termine estingue il procedimento. La sanatoria non può essere utilizzata più di tre volte nel corso di un quadriennio (quattro nei casi di particolare difficoltà economica). Secondo la giurisprudenza prevalente, il termine di grazia non si applica alle locazioni ad uso diverso dall’abitazione.
L’esecuzione del rilascio
Se alla data fissata il conduttore non lascia l’immobile, il locatore notifica l’atto di precetto per il rilascio e, successivamente, il preavviso con cui l’ufficiale giudiziario comunica il giorno e l’ora dell’accesso (artt. 605 e 608 c.p.c.). Per i canoni non pagati, il provvedimento di convalida con l’ingiunzione costituisce titolo per il pignoramento di stipendio, conti correnti o altri beni del conduttore.
Per il conduttore: hai ricevuto un’intimazione di sfratto?
L’udienza indicata nell’atto è il momento decisivo: se non si compare, lo sfratto viene di regola convalidato. Prima dell’udienza è necessario verificare:
- se la morosità è effettiva e se l’importo richiesto è corretto;
- se il contratto è valido e regolarmente registrato;
- se esistono contestazioni da far valere, come vizi dell’immobile o pagamenti non conteggiati, e se sono documentate per iscritto;
- se, nelle locazioni abitative, ricorrono le condizioni per chiedere il termine di grazia.
Le contestazioni vanno valutate con attenzione: nella locazione il conduttore non può, di regola, sospendere o ridurre unilateralmente il canone per vizi o inadempimenti del locatore, se non quando l’immobile sia del tutto inutilizzabile. Un’opposizione non fondata espone al rischio di condanna alle spese.
Cosa fa lo studio
- esame del contratto, della registrazione e della situazione contabile;
- diffida stragiudiziale, quando può portare a un pagamento o a un rilascio spontaneo;
- redazione e notifica dell’intimazione di sfratto con richiesta di decreto ingiuntivo per i canoni;
- assistenza all’udienza di convalida e nell’eventuale giudizio di opposizione;
- esecuzione del rilascio e recupero dei canoni, anche con pignoramento presso terzi;
- per il conduttore: verifica delle difese e trattativa per un accordo su tempi di rilascio o rientro del debito.
Domande frequenti
Dopo quanti mesi di canone non pagato si può sfrattare?
Nelle locazioni abitative è sufficiente il mancato pagamento di un solo canone, decorsi venti giorni dalla scadenza. Nella pratica conviene comunque valutare con attenzione il momento in cui agire, tenendo conto dell’entità del debito e delle possibilità di recupero.
Il deposito cauzionale può essere trattenuto per i canoni non pagati?
Il deposito garantisce gli obblighi del conduttore, ma non può essere utilizzato da quest’ultimo per non pagare gli ultimi canoni. Alla riconsegna dell’immobile il locatore può far valere i propri crediti nei confronti del conduttore, anche in compensazione con l’importo del deposito.
Quanto tempo occorre per riavere l’immobile?
Dipende dal comportamento del conduttore, dal calendario del Tribunale e dai tempi dell’ufficiale giudiziario. Se il conduttore non si oppone, la convalida avviene alla prima udienza; i tempi successivi dipendono dalla data di esecuzione fissata dal giudice e dagli accessi necessari.
Si può sfrattare un conduttore se il contratto non è registrato?
La mancata registrazione incide sulla validità del contratto e sulla tutela del locatore. In questi casi lo strumento processuale e le domande da proporre vanno valutati caso per caso prima di procedere.