Comprare casa all’asta: le verifiche da fare prima dell’offerta
Perizia, stato occupativo, abusi, debiti condominiali, offerta telematica. Cosa si può sapere prima di impegnarsi e cosa nessuno vi dirà dopo. Assistenza in tutta Italia, da remoto.
Chi compra all’asta non ha un venditore a cui chiedere garanzie: l’immobile si acquista nello stato in cui si trova, senza garanzia per vizi (art. 2922 c.c.), e dopo l’aggiudicazione non si può recedere né chiedere una riduzione del prezzo. Tutto ciò che conta va verificato prima dell’offerta, sui documenti della procedura. Nel 2025 sono stati messi all’asta 74.625 immobili e le famiglie hanno rappresentato il 65% dei compratori, superando gli investitori: più persone alla prima esperienza, con gli stessi rischi.
I cinque documenti da leggere
- La perizia del CTU. Descrive l’immobile, ma è scritta per il giudice, non per l’acquirente. Va letta cercando le difformità catastali e urbanistiche, lo stato di occupazione, i vincoli, le servitù e le note sulla sanabilità degli abusi.
- L’avviso di vendita. Contiene prezzo base, offerta minima, rilancio, cauzione, data e modalità telematica. Un errore formale nell’offerta la rende inefficace.
- Le visure ipotecarie e catastali aggiornate. Le ipoteche e i pignoramenti vengono cancellati con il decreto di trasferimento (art. 586 c.p.c.), ma non tutto: le servitù, i vincoli e alcune trascrizioni restano.
- La situazione condominiale. Spese arretrate, lavori straordinari deliberati, cause pendenti.
- Il titolo di occupazione. Se l’immobile è occupato dal debitore, dalla sua famiglia o da un terzo con contratto opponibile, la liberazione ha tempi e regole diverse (art. 560 c.p.c.).
Cosa cambia dopo l’aggiudicazione
Il decreto di trasferimento è titolo esecutivo per il rilascio, ma la liberazione effettiva può richiedere mesi. Gli abusi edilizi non vengono sanati dall’acquisto: l’aggiudicatario può presentare domanda di sanatoria entro 120 giorni dalla notifica del decreto (art. 46, co. 5, DPR 380/2001), solo se l’abuso è sanabile. Delle spese condominiali risponde, in solido con il precedente proprietario, per l’anno in corso e quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.).
Come lavora lo studio
L’analisi preventiva sui documenti della procedura: perizia, avviso, visure, situazione condominiale, titolo di occupazione. Un parere scritto, prima dell’offerta, con i rischi individuati, i costi prevedibili oltre il prezzo e la risposta alla sola domanda che conta: conviene presentare l’offerta e a quale prezzo massimo. Compenso fisso per immobile, indicato nel preventivo, con consegna entro 48 ore dalla ricezione dei documenti. Su richiesta, assistenza nella presentazione dell’offerta telematica e nella fase successiva all’aggiudicazione.
Prima di accettare l’incarico lo studio verifica l’assenza di conflitti con le procedure che già segue; la verifica è indicata nel preventivo.
Cosa serve per valutare l’immobile
- Numero di procedura e tribunale
- Perizia, avviso di vendita e ordinanza, scaricati dal portale delle vendite
- Eventuali comunicazioni del custode o del delegato già ricevute
- Se già nota, la situazione condominiale (bilancio, delibere)
Approfondimenti: abusi edilizi nell’immobile all’asta · spese condominiali arretrate · esecuzioni immobiliari.
Domande frequenti
Posso rinunciare dopo l’aggiudicazione?
No. Il mancato versamento del saldo comporta la decadenza e la perdita della cauzione (art. 587 c.p.c.).
Le ipoteche restano sull’immobile?
No: vengono cancellate con il decreto di trasferimento. Restano servitù, vincoli e alcune trascrizioni, che vanno letti nelle visure prima dell’offerta.
Chi paga le spese condominiali arretrate?
L’aggiudicatario risponde in solido per l’anno in corso e quello precedente; per le annualità anteriori il condominio si rivolge al vecchio proprietario.