Spese condominiali arretrate: cosa paga chi compra all’asta
Anno in corso e anno precedente, in solido con il vecchio proprietario. Come si calcolano e come si leggono prima dell’offerta.
Chi acquista all’asta un’unità in condominio risponde, in solido con il precedente proprietario, delle spese condominiali relative all’anno in corso e a quello precedente (art. 63, co. 4, disp. att. c.c.). La Cassazione ha confermato che la regola vale anche per l’aggiudicatario (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 21860/2020). L’amministratore può chiedere quelle somme direttamente al nuovo proprietario, che poi potrà rivalersi sul debitore esecutato, con le probabilità di recupero che si immaginano. È un costo da sommare al prezzo prima dell’offerta, non dopo.
Come si contano i due anni
L'”anno” è l’esercizio di gestione condominiale, non necessariamente l’anno solare. Il riferimento è la data del decreto di trasferimento: l’esercizio in corso a quella data e il precedente. Le annualità anteriori restano a carico del vecchio proprietario e il condominio può insinuarsi nella distribuzione del ricavato, ma non può pretenderle dall’aggiudicatario.
Ordinarie e straordinarie
Per le spese ordinarie vale la regola dei due anni. Per i lavori straordinari conta la data della delibera che li ha approvati: se è anteriore al trasferimento, la spesa grava su chi era proprietario a quella data, anche se i lavori si eseguono dopo. Una delibera di rifacimento della facciata approvata pochi mesi prima dell’asta può valere più dello sconto sul prezzo.
Cosa verificare prima dell’offerta
- Il bilancio consuntivo e preventivo degli ultimi due esercizi, da chiedere all’amministratore
- Le delibere di lavori straordinari degli ultimi anni e lo stato dei pagamenti
- Le cause pendenti del condominio (contro terzi o contro il debitore)
- Se la perizia riporta un dato sulle spese arretrate e a quale data è aggiornato
L’amministratore non è obbligato a rispondere a chi non è ancora condomino; in pratica risponde se la richiesta è formulata bene e riferita a una procedura identificata.
Cosa serve per valutare l’immobile
- Perizia e avviso di vendita
- Nome e recapito dell’amministratore (in perizia o dal custode)
- Eventuali documenti condominiali già raccolti
Torna alla pagina generale: comprare casa all’asta.
Domande frequenti
Il condominio può chiedermi i debiti di cinque anni?
No. All’aggiudicatario può chiedere solo l’esercizio in corso e il precedente alla data del decreto di trasferimento.
Le spese arretrate vengono pagate con il ricavato dell’asta?
Il condominio può intervenire nella procedura e partecipare alla distribuzione, ma questo non esclude la responsabilità solidale dell’aggiudicatario per i due anni.
Posso rivalermi sul vecchio proprietario?
Sì, ma è un soggetto già esecutato: il recupero è improbabile. Meglio contare quel costo nel prezzo.